二手房买卖有哪些常见纠纷？“七步法”教你防范交易风险

东方网记者包永婷12月17日报道：二手房屋买卖受政策影响大、交易流程复杂、关涉履行因素多，相较于一手房买卖更容易发生纠纷。买卖二手房过程中如何才能更好避免交易风险？12月17日下午，上海市第二中级人民法院（以下简称“上海二中院”）发布《2016-2020年二手房买卖合同纠纷案件审判白皮书》，进一步提示风险。

2016年至2020年期间，上海二中院审结二手房屋买卖合同纠纷2464件，其中2016年审结416件，2017年审结790件，2018年审结472件，2019年审结409件，2020年审结377件。白皮书指出，上述现象反映出二手房屋买卖合同纠纷的数量受房地产调控政策影响大。2015-2016年房地产市场较热，价格上涨较快，卖家跳价较多，引发大量纠纷。2016年上半年随着调控政策提高了购买二套房的首付比例以及购房资格限制更加严格，买家在房款支付和购房资格等方面出现履行障碍，又引发大量纠纷。因纠纷从发生到进入二审诉讼程序具有滞后性，导致2017年上海二中院审理的该类案件数量激增。2017年之后房地产调控趋于常态化，二手房交易市场热度降低，投资性购房比例减少，交易更为理性，纠纷数量也相应呈现下降趋势。

二手房交易包括咨询、磋商、缔约、贷款、买受人资格审查、房屋核验、解押、缴税、过户、交房等多个流程，各个交易环节不确定因素多，纠纷产生的原因纷繁复杂。根据纠纷的成因，主要分为五种：买卖一方悔约引发的纠纷，房屋或出卖人权利瑕疵引发的纠纷，附有违章建筑房屋引发的纠纷，受房产调控政策影响引发的纠纷和户口迁移或学籍已占引发的纠纷。

造成这些纠纷的原因多种多样。从案件反映的情况来看，中介机构提供的居间服务存在诸多问题，成为买卖双方发生纠纷的重要原因。法官在案件审理过程中发现，二手房交易过程中买卖双方以及中介公司的工作人员，从事规避法律及政策的行为频频发生。此外，不少出卖人或买受人在交易过程中风险防范意识较弱，签约前未能尽到必要的审慎注意义务，也没有必要的证据保全意识，导致合同履行中发生争议，诉讼中又因证据不足处于不利地位。

白皮书明确指出，社会大众在二手房屋买卖过程中，可以着重从“七步法”入手防范交易风险：

看政策是否知悉。买卖房屋是重大财产的取得和处分，交易双方都应该秉持谨慎的态度。在买卖房屋之前应认真仔细地了解现行房地产调控政策的内容，并对政策的可能变动建立基本的心理预期。如在房价增长过快情况下，应存在调控政策可能收紧的基本预期，避免合同履行的政策性障碍。

看中介是否正规。二手房屋买卖金额大、流程繁琐、风险高，委托中介机构提供居间服务日益成为必选项。在中介的选择上应严格把关，对中介公司要进行尽职调查，比如可以通过中国裁判文书网查询中介公司过往的涉诉情况，也可以通过点评网站查看用户评价，以及通过与中介人员的交谈、查看相关证照、询问公司业务流程和财务制度等方式实地考察，尽量选择比较靠谱和规范的中介公司。

看对家是否靠谱。对于买家而言，仔细了解卖家的资产负债情况、出售目的、家庭成员等信息；可以到最高人民法院网站、天眼查等平台查询卖家及其名下公司是否涉讼以及是否存在失信、限高等情况。在签约前要仔细核对卖家的身份证、户口本等，确认前来签约的人员是房产证上登记的所有权人，如果有所有权人无法到场签约的情况，应要求提供经过公证的授权委托书。对于卖家而言，可以通过询问、要求买家提供户口本、社保缴纳记录等材料核实买家有无购房资格，有无房款支付能力等。

看房屋有无瑕疵。看房时，仔细查看房屋有无漏水等重大的瑕疵，可以向居委会、物业公司、邻居了解房屋是否存在其它买家可能介意的情形。签约前应要求产权人凭相关证件到房管部门调取预售房屋的最新产调信息，核实房产证上的信息与不动产登记薄上的信息是否一致、卖家取得房屋的方式和时间（这关系到不同的税费标准，如赠与取得的房屋再售时税收比较高，满五年唯一的房子税费比较低等）、有无登记的居住权、抵押情况以及户口及学籍占用情况。

看合同是否完备。买卖双方应在正规、专业的中介公司的协助下，对房屋买卖合同的条款进行协商，并将协商一致的结果通过书面形式予以固定。尤其是对于容易产生纠纷的交易流程中的各个时间点、税费的承担、抵押情况及涤除的时间、违约责任等应逐一进行明确约定，避免履行中出现争议。

看行为是否合规。守法诚信是防范交易风险的最好方式，不要心存侥幸，企图通过伪造社保缴纳证明、“假离婚”、签订阴阳合同等方式规避国家限购限贷政策。一旦发生纠纷，相关条款或合同可能会被认定为无效，并承担相应损失，得不偿失。

看证据是否留痕。在交易中应注意对证据进行保全。尽量选择在有视频监控的场所进行洽谈，或者在征得对方同意的情况下，进行全程录音。双方口头达成的一致意见，应尽快形成书面协议。对合同条款的修改要双方签字确认。保存好相关微信、短信记录，留存中介公司具体经办人的姓名和联系方式。 

除了提升公众的法治意识和风险意识，白皮书也指出，预防和化解二手房屋买卖合同纠纷，要加强部门联动，综合治理行业不规范行为；完善调处机制，促进纠纷快速稳妥化解。