易居CEO丁祖昱年终评点中国楼市

中新网上海新闻1月1日电(记者于俊)“新路——2023丁祖昱评楼市年度发布会”12月31日下午举行。作为已届7年的中国内地楼市年度分析盛会，易居企业集团CEO丁祖昱在近3个小时的演讲中，以数据、案例和专业分析，较为全面地呈现了近年来中国房地产行业的发展态势，并对未来作出展望。

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百城商品房成交额同比下挫四成

丁祖昱透露：去年百城商品房成交额同比下挫四成；全国土地建面成交规模下行四成；一二手房价普遍下行，70个大中城市中，二手房价格下跌的城市有60个，一手房价格下滑的城市50个；百强房企全年业绩下滑逾40%，千亿房企数量锐减一半。

过去一年，各大中城市商品房销售规模普降，仅上海商品房销售呈正增长状态，一手房成交额达到人民币(下同)6344亿元，同比增长9%。

北上广3个一线城市的二手房成交规模重回3年前，深圳二手房成交规模跌至2016年以来最低，全年成交仅210万平方米。以往坚挺的沪深杭二手豪宅也降温明显，部分黄浦江滨江项目价格甚至跌去了30%。

丁祖昱认为：“半数城市的房屋成交在去年第4季度止跌企稳，‘市场底’已经出现。”

六成百强房企中止拿地

丁祖昱表示，“2020、2021年，中国有40家千亿房企，但2022年不到20家。百强房企业绩下滑超过40%，千亿房企数量锐减一半。”“对于大多数房企而言，2022年是极其困难的一年。”

过去一年，百强房企融资总量为7750亿元，同比腰斩；新发行债券房企共12家，下半年只有9家。2023年房企债务到期的压力依然巨大。

2022年，百强房企的拿地总量降了六成，只有40%的百强房企在拿地，有六成百强房企没有任何拿地活动，全国土地市场表现惨淡。

全国土地建面成交规模下行约四成，成交面积为14.4亿平方米，下降37%；成交金额总计4.73万亿，下降31%。

未来半年楼市压力依然巨大

丁祖昱悲观预判未来10年行业规模：住房增量需求将回落至约100亿平方米。

他分析，在城市发展潜力方面，短期内主要聚焦10个城市，分别是上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州。中长期投资则聚焦20个城市，分别是上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、苏州、长沙、广州、深圳、郑州、天津、武汉、重庆、宁波、西安、厦门、青岛、济南、佛山。

在规模极速收窄的市场中，保利、中海、华润、招商等央企综合实力强劲；地方国企则表现分化，2022年以来，建发、越秀、华发的发展十分迅速；民企中，碧桂园、万科、金地、龙湖、新城、仁恒、美的、万达、金辉等未出险房企将率先企稳。

他判断，2023年中国楼市政策将会保持宽松，上半年楼市压力依然很大，下半年趋于乐观。6月份将会是楼市企稳的重要窗口期。

丁祖昱建议：各地方国企应在土地投资方面托底，帮助房企融资并走出低谷。财税政策应给出一点刺激，减免房地产交易税费，包括契税、增值税、营业税等，但对豪宅继续征收。应在全国范围内(包括一线城市)全面退出楼市限制性政策，全面放松“四限”。

丁祖昱呼吁：房企重构开发模式，采取项目封闭式管理，项目专款专用，确保“保交楼”；应在预售制方面进行改革，参照海外成熟模式，除了首付款以外，剩下的尾款、按揭款应该在房屋交付时再付，以保护购房者利益；融资透明，一二线城市允许房企在拿地阶段就能贷款，融资利率进一步下行；针对大中小不同房企采取分类管理，大小规模企业的监管力度、政策扶持区别对待，相应监管要根据企业提供的真实负债、融资、生产经营、现金流、股权等情况进行。(完)

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编辑：于俊